¿Te has topado con el término Cap Rate y no sabes qué es?
A continuación te contaremos qué es este término muy usado en los bienes raíces.
El Cap Rate es un cálculo que sirve para indicar la tasa de rendimiento que se espera alcanzar de una propiedad o inversión inmobiliaria.
También conocida como tasa de capitalización, el cap rate se utiliza para medir el rendimiento potencial del inversor sobre su inversión en el mercado inmobiliario y para definir el valor a pagar por una inversión inmobiliaria.
Se calcula dividiendo el ingreso operativo neto entre el valor de los activos de la propiedad, y se expresa como un porcentaje.
Ten en cuenta, que no existen condiciones claras para que una tasa de capitalización sea buena o mala, ya que dependen en gran medida del contexto de la propiedad y del mercado.
¿Cómo se calcula la tasa de capitalización?
Existen varias versiones para el cálculo de la tasa de capitalización. En la fórmula más común, la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (ION) de la propiedad por el valor del mercado actual. Es decir:
Tasa de capitalización = Ingreso operativo neto / Valor de mercado actual
Dónde, el ingreso operativo neto es el ingreso anual (esperado) generado por la propiedad (usualmente de los alquileres) menos todos los gastos incurridos para administrar la propiedad. Estos gastos incluyen el costo pagado para el mantenimiento regular de la instalación, administración del inmueble, impuestos a la propiedad, etc.
Un error común al calcular el cap rate es hacerlo sobre el precio de compra de una propiedad.
Tasa de capitalización = Ingreso operativo neto / Precio de compra
Principalmente por dos razones:
Primero, da resultados poco realistas para propiedades antiguas que se compraron hace varios años / décadas a precios bajos.
Y segundo, no se puede aplicar a la propiedad heredada, ya que su precio de compra es cero, lo que hace imposible la división.
Además, dado que los precios de las propiedades fluctúan ampliamente, la primera versión que usa el precio de mercado actual es una representación más precisa y cambia el rendimiento en el tiempo, en comparación con la segunda que usa el precio de compra original de valor fijo.
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